2026-09-16 18:32 Бухгалтеру

Как вести учет инвестиционного имущества

Что такое инвестиционное имущество и как не допустить ошибок в его учете – читайте в рекомендации эксперта «Actualis: Главбух» .

Айнур Абдульдинова

эксперт ЭС «ACTUALIS: Главбух», Профессиональный бухгалтер РК, Налоговый консультант РК,

директор ТОО «ВТА Company»

Одной из самых распространенных ошибок при учете долгосрочных активов является неправильная классификация объектов недвижимости. На практике бухгалтеры нередко относят все здания и сооружения к основным средствам, не анализируя цель их использования. Между тем от правильной классификации объекта зависит применяемый стандарт бухгалтерского учета, порядок его последующей оценки, начисления амортизации и раскрытия информации в финансовой отчетности.

Поэтому прежде всего необходимо определить, отвечает ли объект признакам инвестиционного имущества.

Инвестиционное имущество

Согласно п.5 МСФО (IAS) 40 инвестиционное имущество – это земельный участок, здание (или часть здания) либо одновременно земельный участок и здание, удерживаемые собственником или арендатором по договору аренды с целью:

получения арендных платежей;
получения прироста стоимости капитала;
либо одновременно для получения арендных платежей и прироста стоимости капитала.

Главным критерием является не вид объекта, а цель его использования.

Например, одно и то же административное здание может учитываться как основное средство, инвестиционное имущество или даже как запасы – в зависимости от того, каким образом организация планирует его использовать.

Когда объект признается инвестиционным имуществом

Объект признается инвестиционным имуществом при одновременном соблюдении двух условий:

существует высокая вероятность того, что организация получит будущие экономические выгоды, связанные с данным объектом;
первоначальная стоимость объекта может быть надежно оценена.

Данные критерии аналогичны общим критериям признания долгосрочных активов, однако дополнительно необходимо подтвердить, что недвижимость удерживается именно для получения дохода от аренды или прироста стоимости, а не используется в собственной деятельности организации.

Какие объекты относятся к инвестиционному имуществу

К инвестиционному имуществу, в частности, относятся:

земельные участки, приобретенные для долгосрочного роста их рыночной стоимости;
земельные участки, дальнейшее использование которых пока не определено;
здания или помещения, полностью предоставленные в операционную аренду;
недвижимость, одновременно предназначенная для получения арендных платежей и увеличения стоимости капитала.

Какие объекты не относятся к инвестиционному имуществу

К инвестиционной недвижимости НЕ могут быть отнесены следующие долгосрочные активы:

недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или находящаяся в процессе строительства или развития с целью такой продажи (МСФО (IAS) 2), например недвижимость, приобретенная исключительно для последующей перепродажи в краткосрочной перспективе или для развития и перепродажи;
недвижимость, строящаяся или развиваемая по поручению третьих лиц (МСФО (IAS) 11);
недвижимость, занимаемая владельцем МСФО (IAS) 16, в том числе (помимо прочего) недвижимость, удерживаемая для будущего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, удерживаемая для будущего развития и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая работниками организации (независимо от того, платят ли они арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем, которая подлежит выбытию;
недвижимость, сданная в финансовую аренду другой организации.

Например, если организация использует принадлежащее ей административное здание для размещения собственного офиса, такой объект учитывается как основное средство в соответствии с МСФО (IAS) 16, даже если его рыночная стоимость ежегодно увеличивается.

Как определить, является ли объект инвестиционным имуществом

На практике классификация объектов недвижимости чаще всего вызывает вопросы. Чтобы избежать ошибок, удобно руководствоваться следующей таблицей.

Является ли объект инвестиционным имуществом:

Внимание

На что обратить внимание

При классификации недвижимости бухгалтеру следует исходить не из наименования объекта, а из его фактического назначения.

Например, административное здание само по себе не является ни основным средством, ни инвестиционным имуществом. Если оно используется самой организацией, объект учитывается как основное средство. Если же здание полностью удерживается для получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, оно признается инвестиционным имуществом.

Именно неправильная оценка цели использования объекта является одной из наиболее распространенных причин ошибок при учете недвижимости и последующем составлении финансовой отчетности.

Объекты смешанного использования

На практике нередко встречаются ситуации, когда один объект недвижимости одновременно используется самой организацией и сдается в аренду сторонним лицам. В этом случае бухгалтеру необходимо определить, можно ли разделить объект на самостоятельные части или его следует учитывать как единый объект.

Согласно п. 10 МСФО (IAS) 40 порядок учета зависит от того, могут ли части объекта быть проданы или переданы в финансовую аренду независимо друг от друга.

Если части объекта можно учитывать отдельно

Если различные части здания могут быть реализованы или переданы в финансовую аренду независимо друг от друга, каждая из них учитывается отдельно.

При этом:

часть здания, используемая самой организацией, учитывается как основное средство в соответствии с МСФО (IAS) 16;
часть, сдаваемая в операционную аренду для получения арендных платежей, признается инвестиционным имуществом в соответствии с МСФО (IAS) 40.

Если разделить объект невозможно

Если части объекта не могут быть проданы или переданы в финансовую аренду отдельно, объект учитывается как единое целое.

При этом необходимо оценить, какую часть объекта организация использует для собственных нужд.

Если собственник занимает незначительную часть объекта, все здание может быть признано инвестиционным имуществом.

Если же значительная часть объекта используется самой организацией, объект учитывается как основное средство.

Внимание

МСФО (IAS) 40 не устанавливает количественного критерия, позволяющего определить, что считается «незначительной частью» объекта.

Поэтому организация должна самостоятельно закрепить соответствующий подход в своей учетной политике и применять его последовательно из года в год.

При принятии решения рекомендуется учитывать не только площадь помещений, но и характер их использования, а также влияние собственного использования на основное назначение объекта.

Если классификация объекта вызывает сложности, применяемые критерии подлежат раскрытию в примечаниях к финансовой отчетности (п. 75 (с) МСФО (IAS) 40).

Отличие инвестиционное имущество от основных средств

Несмотря на то, что и основные средства, и инвестиционное имущество относятся к долгосрочным активам, порядок их учета существенно различается. На практике бухгалтеры нередко ошибочно продолжают учитывать объекты, переданные в аренду, как основные средства либо, наоборот, относят к инвестиционному имуществу здания, которые используются в собственной деятельности организации.

Основное отличие заключается не в виде объекта, а в цели его использования.

Если недвижимость используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг или административных нужд организации, она учитывается как основное средство в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Если же недвижимость удерживается для получения арендных платежей, прироста стоимости капитала либо одновременно для обеих целей, она признается инвестиционным имуществом в соответствии с МСФО (IAS) 40 (п. 5).

Внимание

При классификации недвижимости рекомендуется последовательно ответить на три вопроса:

Для каких целей используется объект?
Какой стандарт регулирует его учет – МСФО (IAS) 16 или МСФО (IAS) 40?
Какая модель последующей оценки закреплена в учетной политике организации?

Именно ответы на эти вопросы определяют порядок учета объекта, начисления амортизации, отражения изменения стоимости и раскрытия информации в финансовой отчетности.

Оценка инвестиционного имущества в момент первоначального признания

При первоначальном признании инвестиционное имущество оценивается по первоначальной стоимости, которая включает цену приобретения и затраты по сделке (п. 20 МСФО (IAS) 40).

В первоначальную стоимость приобретенного объекта включаются:

цена приобретения;
затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта (например, оплата нотариальных и юридических услуг, государственная регистрация прав собственности, налоги и сборы, связанные с приобретением недвижимости);
затраты, необходимые для приведения объекта в состояние, пригодное для использования в соответствии с намерениями руководства организации.

Не включаются в первоначальную стоимость инвестиционного имущества:

затраты на запуск объекта (за исключением случаев, когда они необходимы для приведения объекта в состояние, пригодное для использования по назначению);
операционные убытки, возникающие до достижения объектом запланированного уровня использования;
сверхнормативные потери материалов, труда и других ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции объекта (п. 21–23 МСФО (IAS) 40).

Приобретение инвестиционного имущества с отсрочкой оплаты

Если договор предусматривает отсрочку платежа, первоначальная стоимость инвестиционного имущества определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между такой стоимостью и общей суммой платежей признается процентными расходами в течение срока отсрочки и не увеличивает стоимость инвестиционного имущества (п. 24 МСФО (IAS) 40).

Перевод объекта в состав инвестиционного имущества и из его состава

Недвижимость переводится в состав инвестиционного имущества или исключается из него только при изменении характера ее фактического использования.

Само по себе решение руководства изменить назначение объекта в будущем не является достаточным основанием для перевода. Организация должна располагать подтверждением того, что объект начал либо перестал соответствовать определению инвестиционного имущества (п. 57 МСФО (IAS) 40).

Признаками изменения характера использования могут быть:

прекращение использования здания самой организацией и начало его удержания для получения арендного дохода;
начало использования ранее сдаваемого объекта для административных или производственных целей организации;
начало реконструкции инвестиционного имущества с целью последующей продажи в рамках обычной деятельности;
передача объекта, ранее учитывающего в составе запасов, в операционную аренду другой стороне.

В каких случаях производится перевод
..

Источник публикации: Актион МЦФЭР

Источник изображения: Magnific

Получить все материалы